继三季度出现-28.8亿元的负增长之后，截至11月末，上海中外资银行机构房地产开发贷款余额较9月末又出现逾50亿元的负增长。
此前，上海银监局表示，分季度来看，1-3季度房地产开发贷款增量分别为99.6亿元、45.7亿元和-28.8亿元，逐季下滑的趋势比较明显。而商业银行审慎的信贷策略则是这一下行趋势的主要原因。
“我们总行的政策是暂时不受理商业性的房地产开发贷款项目。”12月25日，一家中小银行上海分行授信官在电话中告诉本报记者，“不仅仅是我们银行，据我了解，目前，很多银行的总行都没有对房地产开发贷款政策有松动”。
“资金困局依然是导致当前房地产行业景气度下降的主要原因；而信贷总量控制加强以及房地产市场销售遇到困难共同造成了当下房地产行业的资金困局。”12月25日，交通银行研究部高级宏观分析师唐建伟表示。
销售市场疲软
“目前，个人按揭贷款违约现象是零星的，不具有明显的群体、区域等特征，导致违约的主要原因不在于借款人，而在于开发商。”近期，一家大型商业银行负责个贷的人士称。
根据他掌握的案例显示，一些开发商未能在承诺的时间交房，或者未能兑现其承诺的装修条件、物业管理等，引发合同纠纷，导致预售阶段形成的按揭贷款出现违约。
开发商为何不能在约定的时间交房，这位大行个贷负责人称，一种可能是资金链紧张，存在完工风险，另一种是有意放慢建设速度，等待更好的销售时机。
一家大行授信官对此表示认同，“因为现在捂盘有政策风险，有关部门会追查。所以，开发商选择放慢施工进度，慢慢盖，等待更好的销售机会”；但开发商此举是“搬起石头砸自己的脚”，银行没办法掌握这个时间，只能对项目开发贷款说“不”。
“虽然现在很少有开发商敢拖着不完工，但也有一种情况，开发商在拿到地之后，为变相绕开两年内必须开发的规定，就挖个坑，做个开发的样子。”前述中小银行授信官说。
此举背后是销售市场的疲软。
今年1-11月销售面积与竣工面积比为1.4，远低于去年同期1.9的水平。截至今年11月末，商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.2%，增幅比1-10月提高2.2个百分点，呈现今年以来持续增长态势。“这一切都表明市场观望气氛浓厚。”唐建伟表示。
上海统计局在分析今年1至11月份的固定资产投资时指出，本年到位建设资金继续下降。其中，自筹资金、国内贷款、利用外资均保持一定增长，但其他资金下降35.1%，主要是房地产开发投资中的按揭贷款、定金预付款等。
“在这种背景下，对于商业性的开发贷款，很多银行都是上市银行，大家会按照市场行为去判断。”前述中小银行授信官表示。
上海银监局此前表示，从地产、住房以及商用房等各类开发贷款的增长来看，增量均呈逐季下滑态势。而一位上海银行业人士称，进入四季度，地产和房产开发贷款均在下降，其中，地产开发贷款下降得更厉害一些。
“整个市场还是没有恢复。”前述大行授信官直言。
银行信贷审慎
有保有压。目前对于国家支持的经济适用房、廉租房，各家银行表态都是支持的；但对商业性房地产项目还是一如既往的审慎。
“虽然（授信）政策上没有（特别的）限制。但接触到的开发商，无论大小，资金都比较紧，我们就比较害怕了。”前述大行授信官直言。
以上海为例，11月份，中资金融机构将60%的贷款增量投向水利环境公共设施业、制造业、电力燃气及水生产供应业和交通仓储邮政业等四个行业，房地产业继续被打入“冷宫”。
唐建伟表示，2008年以来，随着针对房地产行业的宏观调控政策的持续，国内商业银行为规避风险，对房地产开发贷款进行了主动的收缩，导致上半年房地产开发贷款同比增速比去年同期有了大幅回落，上半年开发贷款同比增幅为18%，比去年同期低8个百分点。这也超过了同期住房按揭贷款增速的回落幅度，上半年，房地产按揭贷款同比增长25.6%，增速比去年同期放缓7.7个百分点。
