房贷断供诱发土地断供

“就在置业者断供潮的延续中,主角不仅仅有业主,开发商也卷入‘断供’这个大漩涡中”。网名为“李士贞”的网友在他的这篇网文中称,在房贷断供之后,开发商之所以开启新一轮的断供潮,最主要的原因就是,楼市的低迷带来的是开发商资金链的短缺,尤其是曾经风靡一时的“地王”获得者。

近期,相关的一系列开发商出让土地事件为“土地断供”提供了佐证。去年4月28日,万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块,折合楼面地价为3772.3元/平方米,创该市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。今年5月,房企“老大”万科为去年高价拿地的疯狂埋单。5月14日,万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的东莞市南城水濂村地块。万科此次出让的土地实际上正是公司去年高价拿下的东莞“地王”。由于今年广东特别东莞房价拦腰砍,天价地反而成了一种累赘。

鸿荣源,拟在2年内处置掉几块市值低于账面值的土地储备以及几个产权不够完整的在建项目,待彻底解决拟注入资产的权属不完整和同业竞争问题。据悉,去年,鸿荣源走出深圳,在佛山、惠州和广州分别拿下三块土地,其中佛山和广州土地为通过招挂牌取得,而惠州地块则是因为鸿荣源收购了该地一公司。去年9月11日,广州土地拍卖会上,鸿荣源和保利展开激烈角逐,最终以21亿元的成交价拿下了广州白云区金沙洲B3702A06地块。但直到今日,金沙洲地块地款尚未缴清也没有丝毫开发迹象。原囤积大量土地预备借壳上市的鸿荣源在上市不成功之后,是否还能继续撑到两年之后,那些未缴清地款的地块会否成为鸿荣源抛弃的对象,还未可知。

而去年天健地产高价取得编号为B105-100宗地的开发权,该地块位于福田保税区桂花路和槟榔道交汇处,土地用途为居住用地,土地面积5000平方米,总建筑面积≤16000平方米。拿地代价1.66亿元,按建筑面积16000平方米,楼面地价为1.0375万元/平方米；如果按可售面积10826平方米,则楼面地价高达1.533万元/平方米。那么,面对时下行情,天健还有利可图吗?

土地惹祸谁埋单?

去年疯狂拿地扩张的企业,如今已经逐步进入到支付地价的高峰时期。根据相关资料显示,要为去年疯狂地价埋单的企业显然不在少数,面对巨额的地价支付,那些曾经叱咤风云的“地王”也不得不断腕自救。

尽管可以出卖或者转让土地,但这样仅仅是权宜之计而已。对此开发商矛盾不已,因为随着市场的持续低迷,众多拥有“地王”的房企除承受资金压力外,还得忍受地价缩水之痛。

“李士贞”评论称,从去年到今年,土地拍卖依次经历了从“地荒”到“地王”再到如今的“地灾”,竞相流拍的土地,竞相转让的土地,这是否昭示着开发商的土地“断供潮”时代的来临?土地的断供,是偶然也是一种必然。偶然是因为刚好赶上了房子的“断供潮”这个趟儿；说是必然,是因为开发商必须为自己曾经制造的楼市泡沫付出惨重的代价。

“现在言称‘土地断供潮’为时尚早”

现在市场的状况,是不是果真出现了“土地断供潮”?某研究院深圳分院研究总监孙宗耀认为,如此说法还为时尚早。从深圳看,深圳土地资源稀缺,近两年的供应毕竟是少量,转让或退地现象在深圳表现不会明显,不能用“潮”来形容。并且土地就像开发商的“孩子”一样,不到万不得已,绝不会退地或转让。从全国看,在去年高峰期拿地的开发商,土地主要集中长三角地区、环渤海地区,珠三角地区土地出让并不多。目前珠三角房价虽然下滑厉害,但长三角和环渤海跌幅不大,如果这两个地区跌幅加大的话,全国就可能出现大规模退地现象。

中原地产深港研究中心总监张伟(张伟博客,张伟新闻,张伟说吧)(张伟博客,张伟新闻,张伟说吧)受访表示,“土地断供”现象目前还是苗头,出现此现象缘于开发商的缺钱问题,大型房企也面临极大危机,如果土地占用资金过大,就会影响现金流需求,“如果开发商抓住机会,勇敢降价,加速销售回款,就有机会避免土地危机”。